Vendedor de imóvel deve informar restrições de uso e locação: o alerta que corretores e imobiliárias não podem ignorar

A compra de um imóvel — seja para moradia, seja como investimento — costuma envolver decisões que levam em conta não apenas o preço e a localização, mas também o que se pode (ou não) fazer com o bem depois da aquisição. Locar, morar, reformar, usar como garantia: tudo isso depende de restrições que muitas vezes não estão claras ao comprador no momento da negociação. Uma decisão recente da Justiça de São Paulo reforça um ponto que deveria ser óbvio, mas segue sendo motivo de litígio: o dever de informar restrições de uso e locação do imóvel é do vendedor — e seu descumprimento pode custar caro.

O caso: locação por Airbnb vetada por restrição não informada

Um investidor firmou promessa de compra e venda de um imóvel avaliado em R$ 398 mil, com a intenção específica de utilizá-lo para locação temporária por plataformas como o Airbnb. Após pagar cerca de R$ 54,9 mil entre parcelas e corretagem, descobriu que o imóvel se enquadrava em um regime de Habitação de Interesse Social (HIS-2), modalidade que, por norma municipal, proíbe expressamente a locação temporária do tipo pretendida.

A 11ª Vara Cível do Foro Central Cível de São Paulo entendeu que houve omissão dolosa por parte da incorporadora: as informações genéricas constantes nos documentos contratuais não foram suficientes para cumprir o dever de clareza e informação pré-contratual. Em nenhum momento o comprador foi alertado, de forma clara, de que a locação temporária seria inviável — justamente a finalidade que motivou a compra.

Com base no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, III — dever de informação), na Lei das Incorporações Imobiliárias e em dispositivos do Código Civil sobre vícios de consentimento, dolo (art. 171, II) e boa-fé objetiva (art. 422), o juízo rescindiu o contrato por culpa exclusiva da vendedora, determinando a devolução integral dos valores pagos e, ainda, o pagamento de um adicional de 50% sobre as parcelas quitadas, em aplicação de cláusula penal em sentido inverso.

Atenção, corretores e imobiliárias: o risco é real e recai sobre a intermediação

Para quem atua na intermediação e venda de imóveis, esse tipo de decisão é um alerta direto. Não basta que a restrição exista em algum documento anexo ou em letras miúdas do memorial descritivo: a informação precisa ser clara, destacada e efetivamente compreendida pelo comprador, sobretudo quando a finalidade pretendida — como locação por temporada, uso comercial ou determinado tipo de reforma — é conhecida ou informada durante a negociação.

Alguns cuidados que corretores, imobiliárias e incorporadoras deveriam adotar como rotina:

• Verificar e informar, de forma expressa e destacada, eventuais restrições de uso, locação ou destinação do imóvel (regimes como HIS, zoneamento, normas de condomínio, restrições urbanísticas).
• Perguntar e registrar a finalidade pretendida pelo comprador (moradia, locação por temporada, investimento) e confrontá-la com as restrições existentes antes de fechar negócio.
• Evitar cláusulas genéricas de “ciência de restrições” sem detalhamento — a Justiça tem entendido que isso não supre o dever de informação.
• Documentar por escrito, de forma específica, os alertas dados ao comprador sobre o que ele pode e não pode fazer com o imóvel.

Se você atua como corretor, imobiliária ou incorporadora, esse é o momento de revisar seus contratos-padrão e processos de venda. Uma omissão que hoje parece um detalhe pode, amanhã, significar rescisão contratual e indenização — como ocorreu neste caso.

Para compradores e investidores: como se proteger antes de assinar

Do outro lado da negociação, o caso também serve de aprendizado para quem pretende comprar um imóvel — especialmente com finalidade específica, como locação por temporada, uso comercial ou construção de renda passiva. Antes de assinar qualquer proposta ou contrato, vale a pena:

• Informar por escrito ao vendedor e à imobiliária qual é a finalidade pretendida para o imóvel.
• Solicitar, também por escrito, confirmação de que não há restrições de uso, locação ou zoneamento que impeçam essa finalidade.
• Consultar a matrícula do imóvel, o memorial de incorporação e a legislação municipal aplicável (zoneamento, programas habitacionais, normas condominiais).
• Não se contentar com respostas verbais ou genéricas — exigir clareza documental antes de comprometer valores.

Se você já adquiriu um imóvel e descobriu, depois da compra, uma restrição que não foi informada previamente, procure orientação jurídica especializada com urgência: dependendo do caso, é possível pleitear a rescisão contratual, devolução de valores e até indenização, como demonstra a decisão analisada.

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