STF DECIDE: MUNICÍPIOS NÃO PODEM USAR A ÁREA DO IMÓVEL PARA DEFINIR A ALÍQUOTA DO IPTU

Você já parou para pensar em como o IPTU do seu imóvel é calculado? A maioria dos contribuintes sabe que o valor depende do imóvel, mas poucos conhecem os critérios que o município pode — ou não pode — usar para definir a alíquota aplicada. O Supremo Tribunal Federal (STF) acaba de dar uma decisão histórica sobre o tema, e o resultado pode afetar diretamente o seu bolso.

O que o STF decidiu

Em julgamento de repercussão geral (Tema 1.455), o plenário do STF decidiu, por unanimidade, que é inconstitucional a fixação, por lei municipal, de alíquota do IPTU com base na área do imóvel. A tese fixada foi a seguinte:

“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”

Em termos práticos: nenhum município brasileiro pode criar regras que aumentem a alíquota do IPTU simplesmente porque o imóvel tem mais metros quadrados construídos. A área construída não é um critério válido para definir a alíquota — apenas para compor a base de cálculo (o valor sobre o qual o imposto incide), o que são coisas diferentes.

A origem do caso

A discussão chegou ao STF a partir de uma lei municipal de Chapecó (SC), que estabeleceu alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os demais pagavam 0,5%. Um contribuinte questionou a regra na Justiça, e o juiz de primeira instância reconheceu a inconstitucionalidade, determinando a correção do lançamento e a restituição dos valores pagos a maior.

O município recorreu ao STF, argumentando que a diferenciação não era propriamente uma progressividade, mas sim uma distinção vinculada ao uso do imóvel — afinal, um imóvel maior representaria uso mais intenso do solo urbano.

O relator, ministro Dias Toffoli, rejeitou essa interpretação.

O que a Constituição permite (e o que não permite)

Para entender a decisão, é preciso saber que o IPTU é um imposto de competência municipal, mas sua forma de cobrança é limitada pela Constituição Federal. A Emenda Constitucional nº 29/2000 ampliou as possibilidades de tributação, mas estabeleceu limites claros.

A Constituição permite que o município use alíquotas diferentes de IPTU conforme:

• O valor do imóvel (aqui sim, a progressividade é permitida — quanto mais valioso, maior pode ser a alíquota);
• O uso da propriedade (residencial, comercial, industrial, terreno sem construção, etc.);
• A localização do imóvel (zonas centrais, periféricas, etc.).

O que a Constituição não permite é usar a metragem da área construída como critério para definir a alíquota. E foi exatamente isso que o município fez — e que o STF reprovou.

Por que a área não pode ser confundida com o uso

O argumento do município era, em essência: um imóvel maior usa mais o solo urbano, então faz sentido cobrar mais. O ministro Toffoli refutou essa lógica com um argumento simples e direto: uso e área são conceitos diferentes.

Pense em um exemplo prático: imagine dois imóveis comerciais, um com 200 m² e outro com 500 m², ambos funcionando como lojas no mesmo bairro. O uso é o mesmo — comercial. A área é diferente, mas isso não muda a natureza do uso. Se o município cobrar alíquota maior do maior imóvel apenas pela metragem, está usando um critério que a Constituição não autoriza.

Já seria legítimo, por exemplo, cobrar alíquotas diferentes entre um imóvel residencial e um comercial, ou entre um terreno baldio e um imóvel edificado. Essas distinções dizem respeito à finalidade da propriedade — critério expressamente permitido.

O que isso significa para você

A decisão tem efeito nacional — ou seja, vale para todos os municípios brasileiros, não apenas para a cidade que originou o caso. Se o seu município tem uma lei que define alíquotas de IPTU com base na área construída do imóvel, essa regra é inconstitucional e pode ser questionada judicialmente.

Isso significa que contribuintes que pagaram IPTU a maior por estarem enquadrados em alíquotas mais altas em razão da metragem podem buscar:

• A revisão do lançamento do IPTU para a alíquota correta;
• A restituição dos valores pagos a maior nos últimos cinco anos (período não prescrito);
• A correção dos lançamentos futuros para que a alíquota seja aplicada conforme critérios constitucionais.

Uma distinção importante: alíquota ≠ base de cálculo

Um ponto que costuma gerar confusão: a área do imóvel pode integrar a base de cálculo do IPTU. A base de cálculo é o valor sobre o qual o imposto incide — e esse valor considera fatores como metragem, localização, padrão de construção, entre outros. O que o STF proibiu foi usar a área para definir a alíquota — ou seja, a porcentagem que será aplicada sobre a base de cálculo.

Para ilustrar: se um imóvel tem valor venal de R$ 300.000 e a alíquota é de 0,5%, o IPTU será de R$ 1.500. O que o município não pode fazer é dizer que, por ter mais de 400 m², a alíquota sobe para 1% — passando a cobrar R$ 3.000 pelo mesmo imóvel, apenas em razão da metragem.

Conclusão: a decisão fortalece a segurança jurídica do contribuinte

A decisão do STF traz previsibilidade e segurança jurídica para os contribuintes em todo o país. Ao estabelecer que a área construída não pode ser usada como critério de alíquota, a Corte limitou a discricionariedade dos municípios e garantiu que a tributação do IPTU respeite os parâmetros constitucionais.

Se você suspeita que está pagando IPTU com base em critérios inconstitucionais, não espere. Os prazos para restituição são limitados e cada ano que passa sem ação representa dinheiro que pode não ser recuperado. Busque orientação jurídica especializada para avaliar o seu caso.prevenção é sempre o melhor caminho para evitar prejuízos e garantir a proteção de quem mais precisa.

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